Dans ce guide, nous vous expliquons : l’importance d’une estimation fiable, les critères importants pour une estimation immobilière, comment choisir son agent ou son agence immobilière, les documents et informations à rassembler, le bon déroulement d’une estimation. Pour finir nous vous donnerons quelques astuces et pièges à éviter.
Tous ces points vous permettront d’obtenir une estimation immobilière fiable, c’est-à-dire une estimation ni surestimer ni sous-évaluée, mais au juste prix.
L’importance d’une estimation fiable.
Dans notre précédent guide « Comment vendre sa maison ou son appartement au meilleur prix ?« , nous avons souligné l’importance cruciale d’une estimation immobilière précise et fiable. Pour rappel, c’est le point de départ de tout projet immobilier réussi. Fixer un prix trop élevé, même si vous n’êtes pas pressé, peut finalement vous coûter cher. Un bien surévalué mettra beaucoup plus de temps à se vendre, ce qui peut vous conduire à le céder à un prix finalement bien inférieur à ce que vous auriez obtenu si vous aviez fixé le bon prix dès le départ. Sans oublier les charges de copropriété et d’entretien supplémentaires voir les diagnostics à refaire en cas de péremption. Une surestimation ne vous rendra pas non plus service dans le cadre d’une succession. Une sous-estimation fera fondre votre capital.
Une estimation fiable est donc essentielle pour vendre un bien immobilier dans les meilleures conditions.
Seul un professionnel qui se déplace chez vous peut réaliser une estimation précise de votre bien. Je vous invite à consulter notre guide “Comment obtenir une estimation immobilière ?”
Les critères d’une estimation immobilière
Pour comprendre et échanger efficacement avec les agents immobiliers, il est important de connaître les principaux critères d’une estimation immobilière.
- L’emplacement : La valeur d’un bien dépend avant tout de sa localisation. Le quartier, les commodités à proximité et l’accessibilité sont des facteurs déterminants.
- Les caractéristiques du bien : la superficie, l’état général, le nombre de pièces, les équipements (piscine, jardin, terrain, stationnement), l’âge du bâtiment et la vue (vue mer, vue dégagée, du vis-à-vis) sont autant d’éléments essentiels.
- Les tendances du marché : L’évolution du marché immobilier local et national ainsi que la conjoncture (nationale et internationale) influence l’estimation.
- Les comparables : La méthode comparative est souvent utilisée. Il est essentiel de comparer des biens similaires, en termes de qualité, de quartier, de surface, de commodités et d’état général.
- Les méthodes d’analyse : Un agent immobilier compétent utilisera plusieurs méthodes d’analyse pour vérifier la cohérence des résultats et vous conseiller sur la période optimale de mise en vente.
Comment choisir l’agent immobilier ou l’agence ?
Pour obtenir une estimation fiable, commencez par sélectionner entre trois et cinq agences ou agents immobiliers locaux spécialisés dans la transaction immobilière. Le meilleur agent n’est pas nécessairement celui du syndic de votre copropriété ou de votre lotissement. Le syndic reste avant tout un syndic de copropriété. Vous savez ce qu’on dit : “de tout faire, on ne fait rien de bien”. Donc privilégiez vraiment un spécialiste de la transaction.
Si vous ne connaissez pas la réputation des agences locales, consultez les avis clients sur Google ou les PagesJaunes. Utilisez Google Maps en recherchant « estimation immobilière » suivi du nom de votre ville. Comme pour les restaurants, ne choisissez pas une agence avec une note inférieure à 4 sur 5.
Ne vous laissez pas distraire par les estimateurs en ligne qui ne fournissent qu’une évaluation approximative et vous exposent souvent à des sollicitations non désirées. Lorsqu’ils vous dirigent vers des agences locales, ces dernières ne sont pas toujours les meilleures, mais celles qui ont payé pour être mises en avant.
Concentrez-vous sur les agents indépendants ou les agences, de la ville où se trouve le bien à vendre. Une autre piste est de choisir une agence qui distribue régulièrement des prospectus dans votre boîte aux lettres. Bien que ces documents montrent un certain dynamisme de l’agence dans votre quartier, n’oubliez pas de vérifier les avis en ligne pour vous assurer de sa crédibilité.
Informations et documents à rassembler
Contrairement à l’idée reçue selon laquelle un agent immobilier peut estimer un bien en quelques minutes après une simple visite, une estimation fiable nécessite du temps et une collecte rigoureuse des informations. Un agent immobilier sérieux vous demandera de fournir :
- Les plans du bien
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété ou du lotissement
- Le dernier procès-verbal d’assemblée générale (AG) pour vérifier s’il y a des travaux à venir
- Les factures de travaux récents
- Les diagnostics immobiliers
- Le titre de propriété (en cas de maison), ainsi que les éventuels droits de passage, servitudes, ou possibilités de découpage du terrain
Ne cachez aucune information, car cela pourrait fausser l’estimation et causer des problèmes ultérieurs lors de la vente ou de la transmission du bien, notamment chez le notaire.
Plus vous fournissez d’informations, plus l’estimation sera précise. Soyez aussi sérieux que ce que vous attendez d’un professionnel.
Rendez-vous et préparation
Une fois, vos rendez-vous avec les agents immobiliers fixés, préparez votre bien pour qu’il soit le plus présentable possible, comme si vous alliez le vendre aux agents immobiliers. Il doit être dans le même état pour chaque agence afin que toutes puissent faire leur estimation sur une base équivalente.
Essayez de regrouper les rendez-vous sur une même journée, voire sur une demi-journée. En effet, la météo peut influencer l’impression que chaque agent se fera de votre bien. Un jour ensoleillé rendra votre maison ou appartement plus lumineux et agréable qu’une journée terne ou pluvieuse.
Un bon agent immobilier se déplacera chez vous pour visiter le bien. Il recueillera toutes les informations nécessaires après avoir fait le tour du bien immobilier avec vous. Si vous n’avez pas les plans ou les détails des volumes, il devra effectuer les mesures lui-même.
Si l’agent immobilier ne vous demande aucune information ou ne pose presque pas de questions, cela doit vous alerter. Le meilleur agent immobilier n’est pas forcément celui qui est le plus jovial, mais celui qui s’intéresse vraiment à votre bien et pose les bonnes questions. Cependant, ne jugez pas non plus trop sévèrement un agent débutant qui fait des mesures ou pose des questions que d’autres n’ont pas posées. Le bon agent est celui qui montre de l’énergie et de l’intérêt pour réaliser une estimation précise.
La visite d’estimation
Certaines agences commencent par collecter les informations, d’autres par la visite du bien. Cela n’a pas d’importance et n’influence pas la qualité de l’estimation. Laissez l’agent immobilier travailler de la manière qu’il préfère.
L’objectif de cette première visite est de récolter un maximum d’informations pour être le plus précis possible. Un agent professionnel vous proposera probablement un second rendez-vous pour vous présenter son rapport d’estimation.
Si un agent vous donne une estimation immédiate sans vous proposer un autre rendez-vous pour finaliser son analyse, cela doit vous mettre en garde. Même s’il est expérimenté, il doit prendre le temps de vérifier les dernières données du marché et de consulter ses collègues pour vous donner une estimation fiable.
Soyez transparent avec l’agent immobilier sur vos intentions : vente, succession, impôts, etc. Cela influencera la forme du rapport d’estimation. Même si le fond reste similaire, la présentation peut varier selon l’objectif. Les agences sérieuses prennent généralement le temps de rédiger un rapport détaillé, même s’il ne s’agit que d’un avis de valeur pour une succession.
Les astuces et pièges à éviter
Pour éviter une surestimation, indiquez clairement à l’agent immobilier que vous choisirez votre agence non pas en fonction du prix estimé, mais en fonction de la qualité des services proposés et des moyens mis en œuvre pour vendre votre bien au meilleur prix. En revanche, si vous montrez un intérêt particulier pour les estimations les plus élevées, vous risquez de recevoir des estimations exagérées.
Une règle d’or en immobilier est de ne jamais surévaluer un bien. Même si vous n’êtes pas pressé de vendre, plus votre bien reste longtemps sur le marché, plus les négociations deviennent ardues. Les acheteurs potentiels pourraient se méfier, se demandant pourquoi votre bien tarde à trouver preneur. En général, un bien qui met six mois à se vendre finit souvent par être cédé à un prix bien inférieur à celui qui aurait été fixé dès le départ au juste prix.
De plus, il est préférable de ne pas révéler à l’agent immobilier le montant auquel vous espérez ou pensez que votre bien vaut. Certains agents pourraient être tentés de vous proposer une estimation en accord avec vos attentes, simplement pour obtenir un mandat de vente. Cela pourrait toutefois se retourner contre vous si le bien ne se vend pas à ce prix, vous obligeant alors à revoir à la baisse vos ambitions financières, surtout dans des contextes sensibles comme une succession ou un projet de financement.
Votre maison ou appartement se trouve sur la ville de Sainte-Maxime ou les environs ? Ne cherchez plus, vous êtes déjà au bon endroit pour estimer ou vendre votre bien immobilier.
Obtenez une estimation fiable avec notre agence
Pour obtenir une estimation fiable de votre bien, vous pouvez d’abord utiliser notre première solution en ligne. Pour renforcer la précision de cette estimation, nous vous proposons une deuxième option : la visite d’un conseiller immobilier sur place. Ces deux services sont entièrement gratuits.
1ère solution : une estimation en ligne disponible 24/24h sur notre site internet, qui concerne toute la France. Vos informations ne sont pas revendues ! Pas de surestimation, bien au contraire et c’est pour cela que nous proposons par la suite la deuxième solution qui permet d’avoir une estimation plus précise et très souvent plus élevée que notre estimation en ligne.
2e solution : une estimation locale, mais uniquement sur le Golfe de Saint-Tropez et ses environs. Toutes nos estimations sont détaillées et se rapprochent des dossiers d’expertise. Nous utilisons plusieurs méthodes de calcul pour maximiser le résultat. Elles vous sont démontrées en présentiel ou en visio. Toujours gratuit.
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